Comencemos haciendo un breve repaso sobre el contenido del Real Decreto para examinar los supuestos y las previsiones contenidas en esta materia.
Así, esta regulación, comprendida entre los artículos 7 a 16 del Real Decreto, plantea una primera cuestión de gran importancia, como es la determinación de qué préstamos se encuentran beneficiados de esta moratoria. Al respecto, aunque no se recoja expresamente como uno de los requisitos respecto al ámbito de aplicación, sí que parece dar por hecho en todo el articulado que únicamente esta moratoria va referida a los préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual (1) . Así, ya tenemos dos elementos claves, como son, que deben ser préstamos para cuya seguridad se haya constituido una hipoteca en garantía, quedando excluidos los demás casos; y, además, se requiere que la finalidad por la que se ha constituido el préstamo sea para la adquisición de la vivienda que tenga la consideración de habitual, quedando así excluidos todos aquellos préstamos para distinta finalidad, aunque se haya garantizado con la propia vivienda habitual. Esto puede provocar problemas de prueba en aquellos casos en donde no conste expresado en la escritura la finalidad, así como en aquellos casos en que el préstamo se destinó para distintas finalidades, lo que puede suponer un obstáculo añadido para la efectividad de esta moratoria prevista.
Además, sólo se aplicará cuando los deudores se encuentren en situación de vulnerabilidad conforme el art.9.
En cuanto a estos supuestos de vulnerabilidad, señala el artículo 9 los siguientes:
- a) Deudor pase a estar desempleado o si es un empresario o profesional que tenga pérdidas sustanciales de al menos el 40% de los ingresos o ventas.
- b) Que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de moratoria, tres veces el IPREM, pudiendo este límite aumentarse según determinados casos.
- c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.
- d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, cuando el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
Sobre estos requisitos, no se especifica si son alternativos, bastando cualquiera de ellos, o acumulativo, aunque entendemos que los mismos deben ser acumulativos, ya que, de lo contrario, quedarían incluidos un alto número de supuestos incluso desvinculado con este estado excepcional provocado por la crisis sanitaria (2) .
Respecto de los fiadores y avalistas del deudor principal, que se encuentren igualmente en dicha situación de vulnerabilidad, además de poder acudir al beneficio de excusión (art.10), el artículo 8 parece admitir igualmente la suspensión de la obligación de pago a estos sujetos. Nada se dicen si deben ser fiadores o garantes de un préstamo destinado a la adquisición de la vivienda habitual del deudor, por lo que cabe preguntarse si deben cumplir o no este requisito. Pero en este caso, sí que especifica dicho art.8 que estas medidas se aplicarán respecto de su vivienda habitual (art.8), supuesto que hace dudar de cuál sea la operatividad del precepto con dicha mención, ya que, como tales fiadores o avalistas, no responden directamente con su vivienda habitual, salvo que garanticen la obligación con dicha vivienda, constituyéndose en hipotecantes no deudores. Sí que podrá dirigirse la reclamación contra su todo patrimonio (incluida su vivienda habitual) en el posterior juicio ejecutivo que tenga lugar (3) .
Ello, unido al hecho de que dichos fiadores y avalistas pueden exigir que se agote el patrimonio del deudor conforme al artículo 10, parece hacer entender que estamos ante un supuesto en donde se ha dado por vencido el préstamo y ejecutado contra el deudor, idea que parece a su vez contraria a lo dispuesto como regla general en el art.8, que establece que la moratoria prevista en el Real Decreto va destinada a préstamos o créditos en vigor.
En cuanto al procedimiento para solicitar dicha moratoria, el deudor tendrá que aportar a la entidad una solicitud con la documentación acreditativa recogida en el artículo 11, que podrá presentarse hasta 15 días después del fin de la vigencia del real decreto. Presentada la solicitud, la entidad creedora dispone de 15 días para implementarla.
En cuanto a los efectos, concedida la moratoria no podrá exigirse durante la misma ninguna cuota ni interés alguno, inclusive el moratorio, sin que sea aplicable durante su vigencia la cláusula de vencimiento anticipado.
2. Cuestiones a destacar al respecto
Una vez visto el contenido de dicho Real Decreto, se plantean una serie cuestiones de especial interés. Así, en primer lugar, de gran importancia resulta determinar que se deja fuera del ámbito de aplicación:
- — Todos aquellos préstamos personales sin garantía hipotecaria.
- — Aquellos préstamos con garantía hipotecaria que, aun recayendo la hipoteca sobre la vivienda habitual, su finalidad no sea la de adquirir dicha vivienda, como pueden ser los casos de compras de segundas residencias, locales de almacén, locales de negocios etc.
- — Aquellos préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, cuyos deudores no cumplan los requisitos del artículo 9.